부동산특성과 본질적 가치

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• 우리나라 부동산 서비스업의 특성과 발전 방향 우리나라는 1962년부터 강력한 중앙정부의 지도하에 경제개발계획을 통한 도시화와 산업화를 이루었다. 도시화와 산업화는 도시용 토지의 수요를 폭발적으로 확대시켰고 부동산시장 의 확산을 초래하였다. 우리나라 부동산시장구조의 기본적 골격을 이룬 조치는 1972년 8월 3일의‘경제의 성장과 안정을 위한 긴급명령’이라고 할 수 있다. 이른바 8·3조치는 1970 년대 초 과도한 부동산투기로 인해 불황에 빠진 기업들을 구제하기 위한 정책이었다. 이 조 치로 일반 대출금리는 연 19.0%에서 15.5%로 인하되고 예금금리는 연 21.3
• 부동산의 특성
• 부동산의 특성 1. 위치의 고정성토지가 가지는 가장 기본적인 특성으로 부동산의 위치는 인간의 힘에 의해 이동될 수 없다는 특성이다. ① 동산과 부동산을 구별하는 근거가 되며, 공시방법이 다르게 된다. ② 시장의 지역성(국지성):부동산현상이나 활동이 지역화,국지화 ③ 외부효과가 발생한다. ④ 부동산 활동은 임장활동화,정보활동화 된다. ⑤ 입지선정이 중요하게 되는 요인이 된다. ⑥ 위치지대(입지지대가)가 발생한다.
• 부동산관리의 의의와 내용, 부동산관리방식, 부동산관리활동
• 부동산관리의 의의와 내용, 부동산관리방식, 부동산관리활동 I. 부동산 관리의 의의 부동산 관리란 부동산을 그 고유의 목적에 맞게 최유효한 이용이 될 수 있도록 취득 ․ 유지 ․ 보존 ․ 운용하는 행위를 말한다. 이를 분설하면 부동산의 취득이란 사실상 관리 이전의 행위로서 부동산의 확보수단이므로 별도의 의미를 지닌다고 하겠다. 즉 부동산의 취득은 부동산의 절대적 증가를 발생시키는 행위로서 취득으로 인한 부동산의 확보방법은 유상취득으로서의 매입 ․ 교환 ․ 신축 또는 신설 등을 들 수 있으며, 무상취득은 부동산의 상속 ․ 증여 및 시효 취득 등을 들 수 있다. 부동산의 유지란 외부적인 관리행위로서 부동산의 외형이나 형태를 변화시키지 않고 양호한 상태를 지속시키는 행위를 말하며 수리 또는 개량을 가하고 도난, 분실의 방지 등으로 부동산의 효용을 극대화시키려는 관리상의 주의를 요하는 것이라고 할 수 있다. 부동산의 보존이란 관리상의 주의를 계속 가하여 부동산의 권리를 확보하고 실태를 파악하며 부동산의 경제적 가치를 증가시키는 행위로서 건물의 보수 또는 미등기부동산의 보존등기행위 등을 말한다. 따라서 유지와 보존은 거의 비슷한 부동산 관리행위로서 양자를 구분한 실익이 별로 없다고 볼 수 있다. 부동산의 운용이란 소유자가 스스로 사용 ․ 수익하거나 도는 타인에게 이용시켜 부동산을 활용하는 행위를 말한다. 따라서 임차인이 임대인과의 계약내용에 따라 당해 부동산을 바르게 이용하는가의 여부를 확인하는 행위도 부동산의 운용이라고 할 수 있다. 부동산은 경제적 ․ 법률적 ․ 기술적인 복합개념으로 이해되기 때문에 이를 부동산의 각 분야에 적용시킬 필요가 있는바 부동산의 관리활동 역시 부동산 복합개념의 요소인 경제 ․ 사회적 측면, 법률적 측면, 기술적 측면의 3요소가 보다 복합적으로 두드러지고, 건축기술의 현저한 발전에 따라 건물의 고층화 ․ 대형화가 이루어지고, 그 양적인 면에서도 증가추세에 있는가 하면 그 유지관리에 있어서 환경위생 상의 문제와 시설관리, 그리고 부동산을 임대하는 경우 임대료에 대한 적절한 관리에 대하여 충분한 배려를 하여야 한다. 특히 위생관리 면에 있어서 건물내부의 공기환경조정이 적절하게 되어 있지 않은 경우, 냉방병이나 소화기계질환, 호흡기계 감염증 등의 건강장애를 야기 시킨다. 이런 결과로 많은 사람들이 호흡기계질환으로 고생하는 경우가 많다. 더구나 대부분의 건물이 내부의 공기환경조절에 대하여 과학적으로 관리하지 못하고 있어 이러한 상황 외에 급배수시설 및 그 유지관리가 불충분한 경우에는 저수조 등의 물이 오염된다든가, 악취의 원인이 되며, 청소나 먼지 처리가 불완전하여 그 결과 모기나 쥐 등이 발생하는 위험이 지적될 수 있다. 또한 최근에는 환경공해문제가 심각하게 대두되기 때문에 위에서 지적한 건물 내의 집무자에 대하여 야기되는 문제 외에 거주자에 대해서도 각종 장애가 발생한다. 이렇듯이 부동산의 대형화와 고층화는 인간생활에 직접적으로 많은 영향을 끼치고 있으며, 많은 사람이 근무하는 회사로서 그 구조와 설비에 있어서 고도화된 인공적인 환경을 조성해야만 하게 되었고, 안전한 부동산관리를 효율적으로 관리하기 위하여 여러 가지 대책이 필요하게 되었다. 특히 도시토지이용의 집약도가 높은 곳에서는 많은 사람들을 수용할 목적과 경제성 때문에 좁은 면적에 대지면적의 몇 10배에 달하도록 치솟아 있는 건물들이 안고 있는 문제와 설비가 대형화 되어가는 문제, 그리고 부동산관리활동의 사회성 경제성 등을 다루어서, 부동산 관리활동에 필요한 제반여건을 검토하여 완전한 부동산의 최유효사용을 제시하여 임대인 임차인 쌍방의 능률성 및 효율성을 높이고자 하는 데 부동산 관리의 의의가 있는 것이다. II. 부동산 관리활동 부동산 관리활동이란 부동산을 대상으로 한 보존 이용 개량활동을 총칭하는 개념인데 여기서 부동산의 보존활동은 대상 부동산의 현상유지를 위한 기술적 행위 또는 작업이 주체가 되므로 이는 기술적 개념이지만 보존등기를 하는 법률행위는 법률적 개념이어서 복합적인 개념으로 부동산 관리를 파악하게 되는 것이다. 또 부동산의 이용활동은 부동산이 갖는 기능에 따라 유용성을 증대시키고 또한 이윤을 낳게 하는 것이다. 소유자가 직접 이용하는 경우는 경제행위가 주체가 되고 타인에게 임대수익을 얻기 위한 임대계약체결 및 이의 갱신 등은 법률행위에 속한다. 표. 부동산의 하자발생원인과 대책 부동산의 개량활동은 부동산의 기술적 경제적 법률적 하자를 제거하고 이의 유용성을 극대화하는 것이다. 따라서 이러한 부동산의 기술적 경제적 법률적 하자가 제거되지 않으면 부동산의 가격과 수익을 저하시키며 감정평가를 하는 경우에는 감가요인이 된다. 위의 표에서 보는 바와 같이 부동산의 기술적 하자는 다시 물리적 하자와 기능적 하자로 분류되며, 그 발생요인과 대책을 찾아보면 경제적 하자의 제거
• 부동산특성과 본질적 가치
• 부동산특성과 본질적 가치 제 1절. 부동산의 특성 1. 부동산특성의 개요 부동산의 특성은 부동산이 일반경제재에 대하여 갖는 고유한 성질을 말하는바 토지와 건물의 특성으로 구분되고 토지는 다시 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다. 2. 토지의 특성 (1) 토지의 자연적 특성 토지의 자연적 특성은 토지 자체가 본원적으로 가지고 있는 물리적 특성으로서 선천적, 불변적, 본질적, 원천적인 특성이다. 학자에 따라 토지의 자연적 특성을 물리적 특성 중에서 모든 부동산에 공통되는 특성은 일반적 특성이라고 하고, 부동산마다 달라질 수 있는 특성을 개별적 특성으로 분류하는 경우도 있다. 1) 부동성(不動性, 위치의 고정성, 비이동성) ① 의의 : 토지의 부동성은 토지의 가장 큰 물리적, 자연적인 특성으로서 지리적 위치 자체는 인간의 힘으로 이용시킬 수 없다는 특성이다. 부동성은 물리적 위치의 불변성을 의미하는 것이지만, 토지의 경제적, 사회적, 행정적 위치는 가변적이다. ② 파생특성 ㉠ 부동산활동 및 부동산현상을 지역적으로 지역시장화(국지화)시키고 특화시킨다. ㉡ 부동산활동의 지역적 국지성으로 인해 부동산시장은 지역적으로 세분화되는 부분시장 (또는 하위시장)으로 존재하게 된다. ㉢ 부동성과 함께 영속성으로 인하여 토지에 대한 정보는 누적화되는 특성이 있어서 정보 활동이 요구된다. ㉣ 견본제시 및 진열을 할 수 없으므로 임장활동이 요구된다. ㉤ 부동성 때문에 부동산시장은 추상적 시장으로 존재한다. ㉥ 부동성으로 인해 토지의 이용방식 및 입지선정에 있어 그 중요성이 부여된다. ㉦ 외부효과가 발생한다. ㉧ 감정평가에서 지역분석의 근거가 된다. ㉨ 부동산과 동산을 구별짓는 하나의 근거가 되며 법률상 부동산과 동산의 공시방법을 달리하는 이유가 된다. ㉩ 제도적 규율이 용이하고 관계법규가 복잡해진다. ㉪ 사회 심리적 요인에 의한 반응이 동산과 반대현상으로 나타나기도 한다. ㉫ 지방자치단체의 부동산조세의 수입근거가 된다. ㉬ 영속성과 함께 저당권설정의 근거가 된다. ㉭ 용도지역제실시의 근거가 된다. 2) 영속성(永續性, 불괴성, 불변성, 비소모성) ① 의의 : 토지는 일반 동산처럼 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는 영속성 또는 불변성이 있다. 영속성 때문에 토지의 물리적 감가는 발생되지 않지만 경제적 감가는 발생할 수 있다. ② 파생특성 ㉠ 소유이익과 사용이익의 분리가 쉬워 부동산시장에는 임대차시장이 발전되어있다. ㉡ 부동산활동은 장기적 배려하에 이루어진다. ㉢ 소모를 전제로 하는 재생산이론은 물리적 토지에 적용이 불가능하다. ㉣ 투자재로 선호된다. ㉤ 부동산관리활동의 의의를 크게 한다.0 ㉥ 부동성과 함께 누대(累代)의 토지관을 형성한다. ㉦ 감정평가시 수익환원법의 적용이 가능해진다. ㉧ 부동산가격 제원칙에서 예측의 원칙의 근거가 된다. ㉨ 토지의 영속성은 수익환원법의 순수익 환원방법에서 직접법의 근거가 된다. 3) 부증성(不增性, 비생산성) ① 의의 : 토지는 다른 일반재화와는 달리 물리적 절대량을 임의로 증가시킬 수 없으며 생산, 재생산할 수가 없다. 즉, 생산비를 투입하여도 물리적 토지를 증가시킬 수 없다. 그런데 공유수면의 매립이나 택지의 조성 등을 통한 토지의 공급은 토지의 물리적 공급이 아니라 ‘토지자원의 이용 전환’의 측면에서 파악한 경제적 공급에 속한다. 해당자료는 한글2002나 워디안 자료로 한글97에서는 확인하실 수 없으십니다.
• 부동산의 특성 부동산 시장의 특성 부동산의 특성 부동산 가격의 특성 부동산 가격 형성요인 부동산의 특성과 토지평가와의 관련성 자연적 특성 인문적특성 토지의 특성
• Ⅰ序論 부동산이란 토지나 건물같이 지리적 위치가 고정되어 이동할 수 없거나 이동이 용이하지 않는 물건을 말한다. 즉 이동이 가능한 동산과는 구별되는 재화이며 생활환경의 필수요소이기도 하다. 그리고 동산에 비하여 경제적 가치가 크며 소재(위치)도 일정하거나 고정되어 있어 동산과는 분명히 구별된다. 또한 소유권에 대한 표시방법도 동산은 점유로써 소유권을 인정해주는 반면 부동산은 등기라는 법률행위를 하여야 소유권을 인정해준다.(그러나 반드시 그런 것은 아니다.=공신력은 없다.) 이러한 부동산을 크게 부동산의 특성, 부동산 시장의 특성, 부동산 가격의 특성으로 3분